唐政辦字〔2024〕72號
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各縣（市、區(qū)）人民政府、各開發(fā)區(qū)（管理區(qū)）管委會，市政府有關部門，市直有關單位：
《唐山市低效用地再開發(fā)自主改造實施意見（試行）》已經市政府16屆第46次常務會議審議通過，現印發(fā)給你們，請認真貫徹落實。
唐山市人民政府辦公室
2024年11月8日
唐山市低效用地再開發(fā)自主改造實施意見（試行）
為深入貫徹黨中央、國務院關于實施全面節(jié)約戰(zhàn)略部署，積極推進我市低效用地再開發(fā)試點工作，提高土地節(jié)約集約利用水平，優(yōu)化國土空間規(guī)劃布局，補齊城市功能短板，助力城市產業(yè)轉型升級和高質量發(fā)展，根據《自然資源部關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）、《唐山市人民政府關于印發(fā)〈唐山市低效用地再開發(fā)試點工作實施方案〉的通知》（唐政字〔2024〕7號）、《關于深化房地產業(yè)供給側結構性改革加快建立“租購并舉”住房體系的指導意見（暫行）》（唐政字〔2023〕9號）等文件精神，結合我市實際，制定本意見。
一、基本原則
（一）堅持規(guī)劃引領、統(tǒng)籌發(fā)展。充分發(fā)揮國土空間規(guī)劃的引領作用，優(yōu)化城市用地結構，完善國土空間規(guī)劃用地布局，兼顧經濟、生活、生態(tài)、安全等多元需要，促進城鄉(xiāng)內涵式、集約型、綠色化高質量發(fā)展。
（二）堅持有效市場、有為政府。堅持市場在資源配置中的決定性作用，充分調動市場主體參與的積極性，強化政府在空間統(tǒng)籌、結構優(yōu)化、政策創(chuàng)新、組織推動等方面的作用。
（三）堅持補齊短板、完善功能。堅持把盤活的城鄉(xiāng)空間資源優(yōu)先用于民生所需和實體經濟發(fā)展，補齊基礎設施和公共服務設施短板，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境，保障產業(yè)項目落地和轉型升級。
（四）堅持租購并舉、加強保障。堅持“房住不炒”，以房地產供給側結構性改革為主線，聚焦“服務、產業(yè)、人才”要素，推行“產業(yè)+人才家園”“服務+生活家園”，轉變房地產業(yè)發(fā)展模式，打造便民宜居之城。
二、適用范圍
已納入唐山市低效用地范圍的城鄉(xiāng)存量建設用地，允許土地使用權人按規(guī)定申請改變土地用途為公共管理與公共服務用地、商業(yè)服務用地、居住用地等用途或調整容積率，進行盤活改造。???
三、改造條件
申請改變土地用途或調整容積率應同時符合以下條件：
（一）符合國土空間規(guī)劃和詳細規(guī)劃要求；
（二）未納入國有地上房屋征收、土地收購范圍；
（三）依法取得不動產權證書或國有土地使用權證書，權屬清晰，無查封，涉及抵押的應取得抵押權人一致書面同意；
（四）符合土壤污染防治、水源地保護、文物保護、國家安全、城市建設等相關要求；
（五）原劃撥決定書或原土地出讓合同已明確約定改變土地用途需要收回的，經有批準權限的人民政府同意后，可進行再開發(fā)自主改造，相關法律、法規(guī)明確要求收回的除外；
（六）土地用途變更為居住用地的，應符合“產業(yè)+人才家園”“服務+生活家園”項目相關建設要求或用于配售型保障性住房建設。
四、辦理流程
（一）項目申報
土地使用權人擬進行低效用地再開發(fā)自主改造的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）向區(qū)人民政府進行申報，區(qū)人民政府同意后函請市自然資源和規(guī)劃局根據國土空間規(guī)劃和詳細規(guī)劃出具規(guī)劃意見、規(guī)劃條件和范圍圖，明確改造地塊范圍、用地性質、容積率、綠地率、配套設施、建筑退線及間距、城市設計等相關要求。
（二）實施方案編制
區(qū)人民政府組織土地使用權人編制低效用地再開發(fā)項目實施方案。項目實施方案主要內容包括：改造地塊基本情況、改造方式、建設內容和建設規(guī)模、公益性用地移交情況、資金來源與籌措辦法、進度安排與保障措施、預期成效等，并附現狀建筑處置圖（標明各建筑的處置方式，包括保留、改造、拆除等）。項目實施方案由區(qū)人民政府召集市級相關部門進行論證后，報市人民政府批準。
（三）項目實施
項目實施方案經市人民政府同意后，區(qū)人民政府與土地使用權人簽訂項目建設監(jiān)管協(xié)議；市自然資源和規(guī)劃局擬定土地用途變更或調整容積率協(xié)議出讓方案，經市人民政府審議通過后，依法辦理土地用途變更或調整容積率手續(xù)。
五、激勵措施
（一）申請變更為公共管理與公共服務用地
申請土地用途變更為公共管理與公共服務用地，建設營利性教育、醫(yī)療、養(yǎng)老托幼、體育、文化文創(chuàng)等惠民生補短板項目，可按新設定規(guī)劃條件下市場價格與現狀使用條件下市場價格差額的70%確定需補繳的土地出讓價款。
（二）申請變更為商業(yè)服務業(yè)用地
申請土地用途變更為商業(yè)服務業(yè)用地，可按新設定規(guī)劃條件下市場價格與現狀使用條件下市場價格差額的90%確定需補繳的土地出讓價款。
（三）申請變更為居住用地
申請土地用途變更為居住用地，可按新設定規(guī)劃條件下市場價格與現狀使用條件下市場價格差額確定需補繳的土地出讓價款。居住用地市場價格應充分考慮相關部門提出的“產業(yè)+人才家園”和“服務+生活家園”建設要求（主要包括產業(yè)用房、人才住房、平價商品房、保障性住房、公共服務設施和便民設施建設規(guī)模等）綜合確定其樓面地價。建設配售型保障性住房項目的，經市人民政府批準可直接調整為劃撥住宅用地，無需補繳土地出讓價款。
新設定規(guī)劃條件下市場價格低于現狀使用條件下市場價格的，可直接調整土地用途。土地用途為公共管理與公共服務用地、商業(yè)服務業(yè)用地申請調整容積率的，可按照上述土地用途變更地價激勵措施執(zhí)行。
六、地價核算
（一）多種用途混合改造
申請改造范圍內涉及多種規(guī)劃用途的混合改造，應按照不同規(guī)劃用途分別核算土地出讓價款。
（二）公益性用地移交
用地范圍內涉及道路、公園綠地、公用設施、公共管理與公共服務用地等公益性用地申請移交的，按要求納入政府儲備后，根據現狀使用條件下市場價格對需補繳的土地出讓價款進行核減，其地上建（構）筑物不予補償。經市人民政府批準的實施方案中明確公益性用地不移交的，不動產登記管理部門根據土地用途變更批準文件，分別核發(fā)不動產權證書。
（三）原始容積率確定
在辦理土地用途變更、容積率調整等用地審批手續(xù)時，無土地出讓合同（劃撥決定書）或原土地出讓合同（劃撥決定書）中未約定容積率，有規(guī)劃條件（選址意見書）的，按規(guī)劃條件（選址意見書）容積率確定；未出具過規(guī)劃條件（選址意見書）的，按地上建筑物產權證或建設工程規(guī)劃許可證測算出的容積率確定；對既無規(guī)劃條件也無法測算的，按容積率為1.0確定。對于已約定容積率，以及通過上述方式確定容積率低于1.0的，可按容積率1.0為測算標準。
（四）土地使用年限
申請調整容積率或變更土地用途同時申請延長土地使用年限的，可按照新用途土地使用權出讓最高年限確定。
（五）土地出讓價款分配
補繳的土地出讓價款在扣除國家規(guī)定的相關費用后，按20%比例分配給項目所在區(qū)政府，用于完善項目地塊周邊配套基礎設施等。
七、部門職責
（一）區(qū)人民政府是本轄區(qū)內低效用地再開發(fā)工作的責任主體，負責對項目是否列入征收拆遷范圍進行審核，組織土地使用權人編制低效用地再開發(fā)項目實施方案，明確公益性用地移交要求，協(xié)調市級相關部門對項目實施方案進行論證等工作，對項目實施全過程監(jiān)督監(jiān)管。
（二）市自然資源和規(guī)劃局負責對項目用地是否納入低效用地再開發(fā)和土地收購范圍進行審核，負責出具規(guī)劃意見、規(guī)劃條件和范圍圖，辦理土地用途變更、調整容積率和不動產登記手續(xù)。
（三）市住房和城鄉(xiāng)建設局負責對項目范圍內是否涉及歷史建筑保護要求進行審核。
（四）市生態(tài)環(huán)境局負責對項目是否符合土壤污染防治及水源地保護等環(huán)保要求進行審核。
（五）市文化廣電和旅游局負責對項目范圍內是否涉及文物保護等要求進行審核。
（六）市國家安全局負責對項目是否涉及國家安全事項進行審核。
（七）市行政審批局負責做好低效用地再開發(fā)自主改造項目審批、核準和備案。
（八）財政部門負責土地出讓收入分配。
（九）養(yǎng)老、教育、醫(yī)療、體育、文化等行業(yè)主管部門根據各自職責范圍內，做好項目審核工作。
（十）涉及建設“產業(yè)+人才家園”“服務+生活家園”項目的，相關部門參照《關于深化房地產業(yè)供給側結構性改革加快建立“租購并舉”住房體系的指導意見（暫行）》（唐政字〔2023〕9號）職責要求開展工作。
八、附則
（一）市人民政府審批權限范圍內的路南區(qū)、路北區(qū)、開平區(qū)適用本意見，其他縣（市、區(qū)）可參照執(zhí)行。
（二）本意見自印發(fā)之日起實施，有效期至2025年12月31日止。有效期內如遇法律、法規(guī)、規(guī)章或政策調整，則從其規(guī)定，具體解釋工作由市自然資源和規(guī)劃局承擔。
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